Nouvelles règles de permis de construire : tout sur le calcul des surfaces!

Notions de surface de plancher et d’emprise au sol

Les termes SHON (surface hors oeuvre nette) et SHOB (surface hors oeuvre brute) sont désormais obsolètes. Depuis le 1er mars 2012, deux nouveaux concepts sont utilisés : la surface de plancher et l’emprise au sol.

La réforme du permis de construire, effective depuis le 1er janvier 2012, a éliminé la nécessité de compter l’épaisseur des murs extérieurs dans le calcul des surfaces constructibles. Cette modification vise à pousser vers une meilleure efficience énergétique des bâtiments, évitant ainsi d’encourager les murs fins au détriment de l’isolation adéquate.

40 m² supplémentaires sans permis de construire !

Traditionnellement, la réalisation d’une extension ou d’une nouvelle construction nécessitait un permis de construire pour toute surface supérieure à 20 m². Depuis le 1^er janvier 2012, cette limite est passée à 40 m². Cela signifie que vous pouvez agrandir votre maison de jusqu’à 40 m² sans permis. Cependant, cela ne vous dispense pas de toutes formalités administratives. Pour toute création de surface entre 2 et 40 m², une déclaration préalable de travaux est nécessaire à la mairie, avec un dossier presque aussi complexe que celui d’un permis de construire.

Exceptions dans l’application de la nouvelle règle du permis de construire

La règle des 40 m² s’applique uniquement si le terrain est situé dans une zone dotée d’un PLU (plan local d’urbanisme) ou un document d’urbanisme similaire, et dans une zone urbaine (« zone U »). Elle ne s’applique pas aux terrains régis par le Règlement national d’urbanisme. Pour vérifier la réglementation applicable à votre terrain, adressez-vous à votre mairie. Il est aussi important de noter que pour des constructions dépassant 170 m², la collaboration avec un architecte devient obligatoire. Cette règle s’applique également si votre projet d’extension nécessite un permis de construire et que la surface finale dépasse 170 m². Les garages et les constructions non fermées ne sont pas inclus dans ce calcul.

La surface de plancher, indicateur clé

• La surface de plancher est désormais l’indicateur prédominant pour le calcul des taxes d’urbanisme, comme la taxe locale d’équipement.
• Elle était jusqu’alors utilisée pour appliquer le coefficient d’occupation des sols (COS), qui détermine la surface constructible sur un terrain. Toutefois, la loi du 24 mars 2014 visant à favoriser l’accès au logement et un urbanisme rénové a supprimé le COS pour combattre l’étalement urbain.
• De même, les exigences minimales pour un terrain constructible ont été abolies, dans le but de densifier les zones urbaines.

Textes de référence

• L’ordonnance n° 2011-1539 qui définit les surfaces de plancher dans le droit de l’urbanisme (publiée le 17 novembre 2011 dans le Journal officiel).
• Le décret n° 2011-2054 précisant la notion de surface de plancher (publié le 29 décembre 2011 dans le Journal officiel).
• Le décret n° 2011-1 qui détaille les formalités pour les projets d’extension d’une construction existante.

Ces documents sont accessibles sur le site www.legifrance.gouv.fr

Deux concepts essentiels dans le permis de construire

La réforme a remplacé le SHON et le SHOB par la surface de plancher et l’emprise au sol.

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de chaque niveau fermé et couvert, calculée à partir de l’intérieur des façades sans compter l’épaisseur des murs extérieurs, avec certaines déductions comme :

• l’épaisseur des murs autour des ouvertures extérieures;
• les espaces perdus pour les escaliers et ascenseurs;
• les parties basses sous 1,80 mètre de hauteur;
• les aires de stationnement intérieures;
• les combles non aménageables.

L’emprise au sol est définie par la projection verticale du volume de la construction, incluant tous les débords et surplombs. Elle comprend aussi les structures non fermées mais couvertes, comme les terrasses couvertes. Une extension de cette nature dépassant 40 m² nécessitera un permis de construire.